“现在是来一个走一个。”广州裕丰房产经纪人吴辉(化名)对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,现在行情不太行,很多中介都做不下去,除了一些资历深的经纪人,他们客户资源多,盘源也多。

而今的广州楼市,仍无重磅利好出台,在全国整体调控基调趋向宽松之下,成交复苏缓慢。传导到中介从业者,也多是一个“难”字。

广州这轮严调控,可追溯到去年4月,在那之前,作为珠三角核心区的“房价洼地”的广州,成了不少投资客的落脚地,楼市跟着深圳,火热了起来。

去年2月,深圳二手房指导价政策重拳出击,市场特别是二手房交易一下哑火,中介从业者一片哀嚎。反观广州,同年4月接连出台调控政策,给楼市降温,但作用到中介身上,却颇不相同。

单从数据看,过去一年,深圳消失了500余家中介门店,1万出头的从业者离开这个行业。反观广州,对应这两个指标,反而是分别增长了约250家、1万人

广州,反而成为房产中介的“避风港”?

01 “越老越吃香”

房产交易市场的低温影响经纪人开单,成交量下降、成交周期拉长、门店业绩下滑,是直接表现。

“就比如今年的五一,出来看房的客户都少,成交量就下降。以前店里月均业绩可达50万-60万,现在保守15万-20万,缩水超六成。”吴辉说。

“以前市场好的时候,怎样都有客户能成交,现在客户量极少,成交一个客户的周期很慢。”广州另一小中介房产经纪人吴森(化名)亦对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,现在的市场,有价无市,客户选择多、都在观望,成交周期大多是45天到75天,相比之前拉长了一倍。

“门店关门,或者公司倒闭的都有,特别是地方比较偏的、或竞争压力大的小经纪公司,基本都做不下去了。”吴辉感慨。

整体上看,去年4月开始,广州楼市轮番调控,下半年一二手房交易均出现不同程度转冷。进入2022年,又受疫情及清明假期制约、无重大利好政策出台等因素影响,成交复苏缓慢。

特别是二手房市场的冷却造成的冲击。

二手房买卖收入是绝大多数中介机构的收入来源。据广州市房地产中介协会数据,2021年,广州分别有36.99%、31.51%的中介机构这一部分收入占总收入的占比为30%-50%、50%以上。

据广州中原数据,4月份,广州二手房成交量7274宗,仍环比下降13.5%,同比大减54.6%,各区成交均有不同程度下滑。

▲4月份,广州二手房成交整体下滑,图片来自中原地产。

不过,区域分化也很明显,中心城区比如天河、海珠多个板块成交活跃,部分经纪人的生存境况尚可。

比如广州天河东片区的置家房产经纪人小军(化名)就表示,其所在片区的交易情况同比去年基本持平,变化不大,大环境的变化没有给他带来太多的影响和压力,“仅就五一而言,一手房和二手房交易情况还是挺好的”。

“现在主要是经济不景气,做生意赔钱、着急卖房的的比较多,但附近商圈成熟,涨价机会小,近两年也才涨了1000块左右,买家观望的比较多,也还是有买的。买家以刚需和置换为主,投资的现在很少。”小军对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

市场整体下行的情况下,多位经纪人表示,新人普遍赚不到钱,经纪人“越老越吃香”的情况更加凸显。

“中介这一行,比不了拿稳定工资的,一开始几个月还有底薪,之后就没有了,纯看提成。说白了,有业绩就好,没业绩啥都没有,吃饭可能都有问题,压力大,特别是新人,承受不了就要离职。”吴森说。

“老经纪人,特别是在业内做了七八年的,相比新人,客户多,房源也多,业务能力,包括与客户沟通、谈判等撮合交易的能力,都更具优势。”吴辉表示。

小军也表达了类似观点,中介行业还是要看专业性,从事时间长、越专业的,都会赚到钱,赚不到钱的都是新人。

“从业时间越长,认识的房东和客户就越多,你越专业,房东和客户才会更相信你。新人都要慢慢熬的,坚持的住都会赚到钱。”小军解释道。

02 广州成避风港?

同样是难,但整体上看,广州中介遭受的冲击,不似临近的深圳那么大。

将两者放在一起比较,还要从上一轮广州楼市的火热说起。

“如果说那三个一线城市的房价像轿车,启动快提速快,广州就更像是一台公交车,启动慢提速慢,同样刹车也比较慢,而且容易受到深圳的影响。”自媒体“米宅”在一篇分析四个一线城市房价的文章中指出,2020年下半年,深圳房价暴涨因素刺激到广州,出现新房和二手双双大涨的局面。

在深圳2021年2月发布二手房指导价后,广州于4月才开始新一轮严调控。

“每次政策变动都会影响市场,影响经纪人的饭碗。”吴森说,去年下半年,广州二手房交易增值税“2年改5年”和指导价政策后,二手房市场开始降温。

但他指出,相比深圳是全市范围内的指导价调控,广州仅针对市中心的小区,下滑的力度并没有深圳那么严重,对中介来说还是比较友好的

一组数据可供对比。

2021年,深圳二手市场直接进入冰封状态,成交套数同比下滑57.3%至40699套;对应广州,二手成交11.7万套,同比回落仅10.6%。

另据国家统计局发布的数据显示,连续下跌11个月后,4月份,深圳二手房止跌,而广州已是连续3个月保持微幅上涨,市场信心重建的速度明显快于前者。

类似门店关停一片、大批房产经纪人失业哭惨的情形,并未在广州出现。

从两地中介协会公布的数据上看,2021年,广州的中介机构、门店、从业人员数量仍是增长状态,数量分别新增434、253、9949

反观深圳,这3项指标均下滑,中介机构和门店分别减少了792家、525家,星级人员中介人员足足减少了10453人。(注:暂时中止从事房地产中介及其关联业务的,即为无星级)

“2021年,二手房市场受突如其来的‘二手房参考价’新政影响,全年持续低迷运行,中介行业‘出清’与转型速度加快。”深圳中介协会在其年报中指出,新增备案机构量大幅下滑48%,预计后期调控仍从严,业内将主要以存量机构竞争为主。

据第一财经消息,目前广州等发布二手房参考价的城市,在实际的二手房交易中,银行已经可以不按照参考价格贷款,但是,深圳仍然是严格按照2021年2月规定的参考价进行贷款。

可见,无论是从政策打压力度和楼市本身的特征而言,广州楼市并不如深圳楼市那般大起大落,传导到中介从业人员身上,也颇为不同。

或者说,深圳调控的骤然打击,将市场,特别是二手房的流动性直接锁死,让大多中介猝不及防,相比之下,广州的手段则更为温和,不至于出现直接压倒一片中介的情形。

一定程度上,广州楼市的相对健康,反而成为本轮楼市下行中房产中介的“避风港”

“刨除个人能力,深圳的佣金和代理费都要更有优势些,但从楼市特点上看,广州相对平稳,有沉淀的话还是会有成交,但深圳则是起起伏伏,看运气了。”知乎上,在对比广州与深圳两地做中介哪个更赚钱时,一位房产中介如此回答。

03 中小中介“抱大腿”

看似面对较为温和的市场环境,但中小房产中介的日子并不容易。

无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员走访中发现,现在的环境下,中小房产中介的生存空间更受挤压,加盟大平台,成为生存之道。

直接因素是,在房产经纪行业线上化、平台化的趋势下,中小中介有天生的资金劣势,自建平台几无可能。更重要的是,客户和房源,这两大中介公司生存的命脉,大平台往往占据更大优势。

在广州,不少中小中介都加盟了贝壳找房平台。

无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员翻阅《广州市房地产中介信用白皮书(2021年)》发现,全市 20 家门店数量较多的房地产中介服务品牌,就有9家是贝壳旗下的,包括自有品牌链家、德佑,以及入驻的置家、住天下、住商等。总计3355家门店,贝壳旗下就占了约56.75%。

▲广州主要房产中介门店情况。

吴森所在的小中介公司,就于今年3月重新入驻贝壳。

说是“重新”,是因为在此之前,他的团队曾因贝壳的强管控而选择“退壳”。

“贝壳的优势就是大平台,有流量,流量会转化为客户,平台上房源共享,这是那些没客户、没房源的中介考虑加盟的主要因素。但一旦加盟,就要遵守规则,贝壳内部管控严格。”吴森称,比如考试,两天一小考、三天一大考,没达到要求就关掉你的平台系统,这样你就没有流量,又比如,业绩和流量挂钩,“有成交就有流量,没成交流量也少”。

据他介绍,一开始,他加入的是一个加盟贝壳的中介品牌,但因与贝壳的制度不合,他跟着几个出来单干、在行业深耕较久(4年起步)的同事,加入他们成立的小中介公司,并加盟了另一个平台优居找房。

但后来,他又跟着这公司重新入驻贝壳。“跟着公司走,贝壳的二手房源还是多,这是优势。”谈及重回贝壳,吴森说道,他的直观感受是,现在越来越多客户都选择看贝壳。

只是,规则仍很多,竞争也大,房源共享机制下,一套房源对应多个经纪人,“只要有客户要,能联系到产权人就能卖。”

言语间也透露着些许无奈,“没办法,都是这样,广州大多中小中介都在贝壳旗下了”,加盟后原有团队会保留,门店不多的中介公司不能保留品牌,要加入德佑,即链家旗下的加盟品牌。

小军也表示,“现在好多中小中介都加盟贝壳,不加盟没有办法,客户少,房源少,生存不下去了。”在他看来,贝壳在流量和房源方面优势很大,“主要还是真房源,品牌做出去了,客户相信你,才会过来看房。”但他也提到了贝壳对入驻的中介管理严格的问题。

但不管怎样,活下去才最重要。